Mehrfamilienhaus kaufen: Was Sie vor der Zusage prüfen sollten

Ein Mehrfamilienhaus kaufen heisst nicht nur, einen Preis mit einer Mietzinssumme zu vergleichen. Wer in der Schweiz in ein vermietetes Wohnhaus investiert, übernimmt auch technische, wirtschaftliche und organisatorische Aufgaben. Diese Checkliste zeigt, wie Sie Unterlagen prüfen, offene Fragen sichtbar machen und eine belastbare Entscheidungsgrundlage schaffen – bevor Sie verbindlich zusagen.

1. Zuerst das Anlageziel klären

Suchen Sie laufende Einnahmen, ein langfristiges Familienvermögen oder ein Gebäude mit Entwicklungsmöglichkeiten? Diese Ziele verlangen unterschiedliche Objekte und unterschiedliche Reserven. Ein Haus mit stabiler Vermietung kann zu einer anderen Strategie passen als eines, das umfassend erneuert werden muss. Schreiben Sie vor der ersten Offerte auf, welche Aufgaben Sie selbst übernehmen wollen und welche Fachpersonen Sie dafür benötigen.

Legen Sie auch fest, wie viel Kapital nach dem Kauf verfügbar bleiben soll. Der maximal finanzierbare Kaufpreis ist nicht automatisch das vernünftige Budget. Wenn sämtliche Mittel in den Erwerb fliessen, können bereits eine ungeplante Reparatur und ein Mieterwechsel zur Belastung werden. Halten Sie deshalb Kaufmittel, Erwerbsnebenkosten und spätere Liquiditätsreserven getrennt fest.

2. Eine geordnete Unterlagenliste anfordern

Bitten Sie um einen klar gegliederten Datenraum oder Ordner. Versehen Sie jedes Dokument mit einem Datum und halten Sie fest, was noch fehlt. Eine ältere Zustandsaufnahme oder eine unbestätigte Mietübersicht sollte nicht stillschweigend als aktuelle Entscheidungsgrundlage dienen. Besonders hilfreich ist eine Liste mit den Spalten Dokument, Stand, offene Frage und zuständige Person.

• Aktueller Grundbuchauszug sowie relevante Belege zu eingetragenen Rechten und Belastungen.
• Mieterspiegel, Mietverträge, Nachträge und nachvollziehbare Angaben zu Leerständen und Zahlungsrückständen.
• Objektabrechnungen mehrerer Jahre, Verwaltungsvertrag und wichtige Wartungs- und Versicherungsunterlagen.
• Bewilligte Pläne, Flächenangaben, bekannte Umbauten und vorhandene technische Berichte.
• Dokumentierte Erneuerungen, anstehende Arbeiten und vorhandene Kostenschätzungen oder Offerten.

3. Den Mieterspiegel mit den Belegen abgleichen

Eine Tabelle mit Jahresmieten ist ein guter Einstieg, aber noch kein Nachweis für dauerhaft erzielbare Einnahmen. Vergleichen Sie die Angaben pro Wohnung mit den Verträgen und den tatsächlich verbuchten Zahlungen. Trennen Sie Nettomieten ohne Nebenkosten von Akontozahlungen und anderen Einnahmen. Fragen Sie bei Differenzen nach: Ist eine Einheit leer, gibt es einen befristeten Nachlass oder wurde eine vereinbarte Änderung noch nicht umgesetzt?

Prüfen Sie ausserdem, ob Garagen, Parkplätze und Nebenräume separat erfasst sind. Für Ihre eigene Planung sollten heutige vertragliche Einnahmen, tatsächliche Zahlungseingänge und lediglich erwartete Mehrerträge drei unterschiedliche Grössen bleiben. Setzen Sie eine höhere künftige Miete nicht als gesichert voraus. Lassen Sie deren rechtliche und marktseitige Umsetzbarkeit separat beurteilen, statt die Finanzierung darauf aufzubauen.

4. Grundbuch und ÖREB-Kataster zusammen lesen

Das Grundbuch dokumentiert unter anderem Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Der Kanton Zürich erläutert diese Funktion auf seiner Informationsseite zum Grundbuch. Ergänzend bündelt der ÖREB-Kataster laut swisstopo die wichtigsten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Beide Informationsquellen beantworten unterschiedliche Fragen und ersetzen einander nicht.

Für die Kaufprüfung bedeutet das: Lassen Sie unklare Einträge und deren zugehörige Belege erklären. Klären Sie beispielsweise, welche rechtlichen Grundlagen für die Zufahrt bestehen und welche Abklärungen eine geplante Nutzungsänderung benötigt. Eine freie Fläche auf dem Plan ist noch kein gesichertes Baupotenzial. Wenn der Kaufpreis nur mit einer Erweiterung plausibel erscheint, gehört deren Machbarkeit vor der Zusage mit Gemeinde und Fachpersonen geprüft.

5. Zustand und Investitionsfahrplan verbinden

Ein frisch gestrichenes Treppenhaus sagt wenig über Leitungen, Dach oder Gebäudetechnik aus. Organisieren Sie eine technische Besichtigung und verlangen Sie, dass Beobachtungen, Vermutungen und nachgewiesene Mängel getrennt dokumentiert werden. Der Bericht sollte nicht nur Probleme aufzählen, sondern auch nächsten Prüfbedarf und Dringlichkeit benennen. Nicht zugängliche Räume gehören ausdrücklich auf die Liste der offenen Punkte.

Aus der Prüfung entsteht ein zeitlich gestaffelter Investitionsplan: Was ist unmittelbar zu erledigen, was voraussichtlich in den nächsten Jahren und was bleibt noch unklar? Betrachten Sie zusammenhängende Arbeiten gemeinsam, damit eine kurzfristige Einzelmassnahme eine spätere Gesamtlösung nicht unnötig verteuert. Unser Beitrag zur energetischen Sanierung in der Schweiz vertieft die Abstimmung von Gebäudehülle, Technik und Planung. Kostenspannen bleiben dabei Schätzungen, bis ausreichend konkrete Angebote vorliegen.

6. Eine einfache Renditezahl kritisch zerlegen

Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ohne Nebenkosten ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist ein erster Vergleichswert, kein frei verfügbares Einkommen. UBS unterscheidet in ihrem Grundlagenbeitrag ebenfalls verschiedene Renditegrössen. Für einen Vergleich ist deshalb entscheidend, welche Kosten und Kapitalgrössen in der jeweiligen Rechnung enthalten sind.

Unser vereinfachtes, frei gewähltes Beispiel: Ein Haus kostet CHF 3’000’000 und erzielt jährlich CHF 120’000 Nettomieten vor Eigentümerkosten. Das entspricht 4 Prozent Bruttorendite. Ziehen wir beispielhaft CHF 25’000 für laufende Eigentümerkosten und CHF 6’000 als kalkulatorischen Puffer für Mietausfälle ab, bleiben CHF 89’000 beziehungsweise rund 2,97 Prozent des Kaufpreises. Finanzierung, Steuern, Erwerbsnebenkosten und grössere Erneuerungen sind darin noch nicht berücksichtigt. Die Annahmen sind keine Marktwerte und keine Empfehlung für eine bestimmte Reserve.

Erstellen Sie anschliessend einen separaten Zahlungsplan: Wann werden Zinsen, vereinbarte Amortisationen und konkrete Bauarbeiten fällig? Eine kalkulatorische Reserve ist nicht dasselbe wie eine bereits bezahlte Rechnung. Wird sie angespart und später eingesetzt, darf dieselbe Ausgabe in der Gesamtrechnung nicht doppelt abgezogen werden. Vergleichen Sie neben dem Basisszenario eine Variante mit längerer Wiedervermietung und höheren Kosten.

7. Finanzierung und Betrieb gemeinsam vorbereiten

Besprechen Sie die Finanzierung früh mit dem Institut und legen Sie die objektspezifischen Unterlagen vor. Übertragen Sie Regeln aus einem Eigenheimkauf nicht ungeprüft auf ein Renditeobjekt. Entscheidend ist, welche Bewertung, Eigenmittel und Bedingungen das Institut für dieses Gebäude und Ihre Situation bestätigt. Für die Wahl der Zinsbindung ergänzt unser Vergleich SARON oder Festhypothek die Planung.

Klären Sie parallel, wer nach der Übergabe erreichbar ist, Reparaturen freigibt und Abrechnungen kontrolliert. Ein Verwaltungsangebot lässt sich besser beurteilen, wenn Leistungsumfang, Zusatzhonorare und Zuständigkeiten klar sind. Die Übergabe sollte auch Unterlagen, Schlüssel, Zählerstände und offene Vorgänge erfassen. Ein attraktives Objekt braucht einen funktionierenden Betrieb, nicht nur einen unterschriebenen Kaufvertrag.

8. Offene Punkte vor dem Entscheid sichtbar machen

Fassen Sie das Ergebnis auf einer Seite zusammen: gesicherte Tatsachen, begründete Annahmen und ungeklärte Risiken. Für jede wesentliche Lücke benennen Sie den nächsten Schritt und die zuständige Fachperson. Fehlende Mietbelege, nicht zugängliche Gebäudeteile oder eine ungeprüfte Erweiterungsidee sind keine Nebensachen, wenn davon die Kalkulation abhängt.

Die Einordnung von OWNY.CH: Eine sorgfältige Due Diligence soll nicht möglichst viele Dokumente produzieren. Sie soll zeigen, ob das konkrete Haus zu Ihrem Ziel, Ihren Mitteln und Ihrer Bereitschaft zur Verantwortung passt. Wo ein zentraler Punkt ungeklärt bleibt, ist eine zusätzliche Prüfung sinnvoller als eine scheinbar präzise Rendite mit unsicheren Ausgangsdaten.

Häufige Fragen

Was bedeutet Due Diligence bei einem Mehrfamilienhaus?

Gemeint ist die strukturierte Prüfung vor dem Kauf: rechtliche Unterlagen, Mietverhältnisse, Gebäudezustand, Einnahmen, Kosten und Organisation. Umfang und Fachpersonen richten sich nach dem Objekt und den erkannten Risiken.

Reichen Mieterspiegel und Verkaufsdokumentation für den Kauf?

Nein. Sie sind ein Einstieg. Die wesentlichen Angaben sollten mit Verträgen, Abrechnungen, rechtlichen Unterlagen und einer technischen Prüfung abgeglichen werden. Fehlende Nachweise bleiben ausdrücklich offene Punkte.

Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus gut?

Eine pauschale Prozentzahl ist dafür ungeeignet. Lage, Zustand, Risiken, Investitionen und Finanzierung unterscheiden sich. Vergleichen Sie nur gleich definierte Kennzahlen und ergänzen Sie diese durch einen Liquiditätsplan.

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