ISOS-Reform 2026 beschlossen: Was sich für Bauprojekte ändert

Die ISOS-Reform 2026 ist beschlossen: Ab 1. November gelten präzisierte Regeln für Ortsbildschutz, Planung und bestimmte Solaranlagen. Für Eigentümer und Projektentwickler ist das relevant – aber kein allgemeiner Freipass zum Bauen. OWNY.CH erklärt den Beschluss vom 18. September, seine Grenzen und die Konsequenzen für Immobilienentscheide.

Beschlossen, aber noch nicht in Kraft

Der Bundesrat hat am 18. September 2026 die Änderung der ISOS-Verordnung (VISOS) und der Raumplanungsverordnung (RPV) verabschiedet. Das Inkrafttreten ist auf den 1. November 2026 festgelegt. Es handelt sich somit nicht mehr bloss um einen Vernehmlassungsentwurf. Am Informationsstand dieses Artikels, dem 26. September, gilt die neue Regelung allerdings noch nicht. Der Bund will die praktischen Auswirkungen bis Ende 2028 evaluieren.

Die Unterscheidung zwischen Beschluss und Inkrafttreten gehört in jede Projektplanung. Wer jetzt ein Grundstück kauft oder ein Baugesuch vorbereitet, sollte keine bereits gesicherte Bewilligung aus der politischen Nachricht ableiten. Die nachfolgende Analyse trennt die beschlossenen Rechtsänderungen von unserer wirtschaftlichen Einordnung.

Vier Änderungen, die Bauherrschaften kennen sollten

Erstens wird die Direktanwendung präzisiert: Innerhalb der Bauzonen greift die neue Ausnahme, wenn die Bundesaufgabe allein auf einer bundesrechtlichen Bewilligung beruht und das damit beurteilte Projektelement keine Auswirkungen auf das Ortsbild hat. In dieser Konstellation entfällt die Pflicht zur Begutachtung durch eine eidgenössische Kommission aus diesem ISOS-Tatbestand.

Zweitens hält Artikel 11 Absatz 3 VISOS ausdrücklich fest, dass Kantone und Gemeinden bei ihren Planungen nach einer Interessenabwägung von Erhaltungszielen abweichen können, wenn andere Interessen überwiegen. Drittens werden die Definitionen der Substanz-, Struktur- und Charaktererhaltung präzisiert. Viertens enthält Artikel 32b RPV eine besondere Regel für gleichzeitig mit Neu- oder Ersatzbauten errichtete Solaranlagen. Massgeblich sind die jeweiligen Voraussetzungen, nicht das Schlagwort Lockerung.

ISOS ist nicht dasselbe wie ein Einzelgebäude-Inventar

Das Bundesamt für Kultur beschreibt das ISOS als Grundlage zur Abwägung von Ortsbildschutz und weiteren Aufgaben. Es erfasst rund 1’200 Ortsbilder. Entscheidend ist der Zusammenhang einer Siedlung: Auch Freiräume, räumliche Beziehungen und die Wirkung von Baugruppen können wichtig sein. Bei Bundesaufgaben und bei kantonalen beziehungsweise kommunalen Aufgaben gelten unterschiedliche rechtliche Mechanismen.

Für eine Kaufprüfung bedeutet das: Die Aussage, ein Haus sei kein geschütztes Einzeldenkmal, beantwortet die ISOS-Frage noch nicht. Umgekehrt lässt sich aus einem Inventareintrag allein nicht ableiten, dass jede Veränderung unmöglich wäre. Lassen Sie für die konkrete Parzelle die unterschiedlichen Grundlagen nebeneinanderlegen, statt sich auf eine mündliche Kurzbeschreibung zu verlassen.

Der Praxisfall: Tiefgarage und Grundwasser

Der Erläuterungsbericht nennt unterirdische Bauteile mit gewässerschutzrechtlicher Bewilligung als wichtige Konstellation. Entscheidend ist, ob das betreffende Element ortsbildrelevant ist. Andere Bewilligungsvoraussetzungen bleiben bestehen. Die Ausnahme betrifft Bauzonen; sie ist keine allgemeine Erleichterung für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Andere Bundesaufgaben, beispielsweise bestimmte Bundesfinanzhilfen, werden dadurch nicht beseitigt.

Unsere Einordnung: Die Projektunterlagen sollten künftig besonders sauber zeigen, welches Bauteil welche Bewilligung benötigt und weshalb es das Ortsbild beeinflusst oder nicht beeinflusst. Ein unterirdisches Parkgeschoss und eine sichtbare Zufahrtsrampe sind dabei nicht einfach dasselbe. Behauptungen wie «alles unterirdisch, deshalb unproblematisch» ersetzen weder Pläne noch die Beurteilung der zuständigen Behörde. Frühe Abklärungen können helfen, die Planung auf die tatsächlichen Konfliktpunkte auszurichten.

Solaranlagen: Der Zeitpunkt und die Bauart sind entscheidend

Nach den amtlichen Erläuterungen ist die Sonderregel auf Neu- und Ersatzbauten während ihrer Erstellung zugeschnitten. Ein blosser Umbau mit erhaltenen wesentlichen Bauteilen ist nicht automatisch ein Neubau. Die Solaranlage muss die einschlägigen Anpassungsanforderungen erfüllen; kantonale Bewilligungsvorbehalte bleiben möglich. Nach der behördlichen Bauabnahme greift diese Sonderbehandlung nicht mehr. Auch der spätere Ersatz einer Anlage ist deshalb separat zu beurteilen.

Für die Umsetzung empfiehlt OWNY.CH, die Energieplanung nicht erst am Ende des Bauprojekts anzuhängen. Stimmen Sie Dachgestaltung, Fassaden, Anlage und Einreichungsweg früh miteinander ab. Lassen Sie ausdrücklich klären, ob ein Meldeverfahren möglich ist oder eine Bewilligung verlangt wird. Eine erleichterte Behandlung der Solaranlage legitimiert weder den Abbruch des Vorgängergebäudes noch den Ersatzbau selbst. Diese Entscheidungen brauchen ihre eigene Grundlage.

Warum die Änderung gerade in Zürich relevant ist

Die Stadt Zürich gibt an, dass rund 75 Prozent ihres Siedlungsgebiets mit ISOS-Erhaltungszielen belegt sind. Sie nennt auch Entwicklungsgebiete wie Altstetten, Zürich West, Oerlikon und Schwamendingen als Orte, an denen Direktanwendung relevant werden kann. Die Zahl bezeichnet Gebietsabdeckung, nicht den Anteil blockierter Baugesuche oder den Anteil einzeln geschützter Häuser. Die städtische Informationsseite enthält noch Hinweise auf die Vernehmlassung; für Beschluss und Inkrafttreten verwenden wir daher die neueren Bundesunterlagen.

Für Zürcher Eigentümer ist die Reform ein Anlass zur erneuten Prüfung konkreter Entwicklungsannahmen, nicht zur pauschalen Neubewertung des Bestands. Ob eine Aufstockung, eine Umnutzung oder ein Ersatzbau realistisch wird, hängt weiter vom Standort und vom Projekt ab. Wer Renditepotenzial kalkuliert, sollte eine behauptete zusätzliche Fläche erst dann als belastbar behandeln, wenn die wesentlichen Voraussetzungen nachvollziehbar dokumentiert sind.

Was sich für Bewertung und Finanzierung ableiten lässt

Eine klarere Verfahrensabgrenzung kann aus unserer Sicht Unsicherheit verringern. Eine bestimmte Zeitersparnis oder ein schweizweiter Preisaufschlag lässt sich aus dem Beschluss jedoch nicht seriös beziffern. Die Wirkung wird zwischen Projekten unterschiedlich ausfallen. Deshalb nennen wir bewusst keine erfundenen Prozentwerte für Mehrwert, kürzere Verfahren oder zusätzliche Wohnungen.

Bei einem Erwerb mit Entwicklungsidee sollten Sie Bestandsertrag und Entwicklungsszenario getrennt rechnen. Was trägt die Immobilie ohne Umbau? Welche Ausgaben fallen schon vor einem Entscheid an? Welche Reserven bleiben bei Verzögerungen? Unsere Checkliste zum Mehrfamilienhauskauf zeigt, welche Unterlagen in die Due Diligence gehören. Die Einordnung zum UBS-Blasenindex Zürich erläutert zusätzlich, weshalb ein attraktiver Standort eine objektbezogene Prüfung nicht ersetzt.

Checkliste bis zum 1. November

Die folgenden Schritte sind eine redaktionelle Arbeitshilfe, keine verbindliche Bewilligungsprognose. Für ein konkretes Vorhaben sollten Planungsfachleute und bei Bedarf eine baurechtliche Fachperson die Dokumente mit der zuständigen Behörde abgleichen.

• Aktuelle ISOS-Aufnahme, Erhaltungsziele, Zonenplan und kommunale beziehungsweise kantonale Schutzgrundlagen beschaffen.
• Bundesrechtliche Bewilligungen einzeln erfassen und ihre Beziehung zum Ortsbild dokumentieren.
• Bestands-, Umbau- und Ersatzbauvarianten mit ihren jeweiligen Annahmen vergleichen.
• Solaranlage und Gebäude gemeinsam planen; Bauabnahme und kantonale Vorgaben berücksichtigen.
• Bei laufenden Verfahren das anwendbare Übergangsrecht und den massgeblichen Entscheidzeitpunkt ausdrücklich klären; Fristen nicht verstreichen lassen.
• Kaufpreis, Budget und Zeitplan nur auf nachvollziehbare Voraussetzungen stützen – nicht auf eine Schlagzeile.

Was offen bleibt – und unser Fazit

Die Vernehmlassung zeigt: Grundsätzliche Zustimmung bedeutet nicht Einigkeit in sämtlichen Details. Diskutiert wurden unter anderem die Abgrenzung bei Solaranlagen, die Bauabnahme und der Umgang mit laufenden Verfahren. Forderungen aus Stellungnahmen sind aber nicht automatisch geltendes Recht. Für bestehende Streitfälle lässt sich daher keine pauschale Erledigung versprechen.

OWNY.CH bewertet den Beschluss als gezielte Präzisierung des Verfahrensrahmens. Die wirtschaftliche Chance liegt darin, Projekte besser abzuklären und realistische Varianten zu entwickeln. Erfolgreiche Verdichtung braucht weiterhin einen überzeugenden Entwurf, saubere Unterlagen und eine nachvollziehbare Interessenabwägung. Mehr Klarheit ist wertvoll – sie ist aber etwas anderes als eine garantierte Bewilligung.

Häufige Fragen

Gilt die ISOS-Reform bereits heute?

Nein. Sie wurde am 18. September 2026 beschlossen und tritt am 1. November 2026 in Kraft. Stand dieses Beitrags ist der 26. September 2026.

Kann ich ein Gebäude im ISOS-Gebiet nun frei abbrechen?

Nein. Der Beschluss schafft keinen allgemeinen Anspruch auf Abbruch, Ersatzbau oder zusätzliche Geschosse. Die konkrete Planung und die übrigen Schutz- und Bauvorschriften bleiben entscheidend.

Sind Solaranlagen künftig überall bewilligungsfrei?

Nein. Die Sonderregel betrifft bestimmte gleichzeitig mit Neu- oder Ersatzbauten erstellte Anlagen. Voraussetzungen, Zeitpunkt und kantonale Vorschriften müssen geprüft werden.

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Publiziert von Matthias H. Römer · OWNY.CH