Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was Eigentümer jetzt planen sollten

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Für Eigentümer zählt jetzt nicht nur die künftige Steuerrechnung, sondern die richtige Reihenfolge von Unterhalt, energetischen Investitionen, Amortisation und Finanzierung.

Eigenmietwert-Abschaffung 2029: was beschlossen ist

Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab diesem Datum entfällt bei selbst genutztem Erst- und Zweitwohneigentum die Besteuerung des Eigenmietwerts. Gleichzeitig ändert sich das System der Abzüge grundlegend.

Unterhaltskosten für selbst genutztes Wohneigentum können bei Bund, Kantonen und Gemeinden nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen. Der allgemeine Schuldzinsenabzug wird eingeschränkt und richtet sich bei vermieteten oder verpachteten Immobilien nach dem Verhältnis ihres Werts zum gesamten Vermögen.

Für Ersterwerbende ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen. Bei der direkten Bundessteuer entfallen Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen; Kantone können solche Abzüge befristet weiterführen. Die konkrete Wirkung bleibt deshalb individuell und kantonal unterschiedlich.

Wer voraussichtlich profitiert – und wer genauer rechnen muss

Eigentümer mit weitgehend amortisierter Hypothek und überschaubarem Unterhaltsbedarf können von der wegfallenden Eigenmietwertbesteuerung profitieren. Ihre bisherigen Schuldzinsen- und Unterhaltsabzüge waren häufig kleiner als der steuerbare Eigenmietwert. Bei tiefen Hypothekarzinsen fällt dieser Effekt tendenziell stärker aus.

Anders kann es bei hoher Verschuldung, hohen Schuldzinsen oder grösseren geplanten Sanierungen aussehen. Wer heute bedeutende Abzüge geltend macht, verliert einen Teil dieser steuerlichen Entlastung. Auch Haushalte mit knapper Liquidität sollten nicht allein aus Steuergründen amortisieren, wenn dadurch die Reserve für Unterhalt und Lebensereignisse zu klein wird.

Eine pauschale Aussage ist deshalb unseriös. Benötigt wird eine Vergleichsrechnung für die Jahre bis 2028 und ab 2029 – mit Einkommen, Vermögen, Hypothek, Unterhaltsplanung, Kanton und Nutzung der Immobilie.

Sanierungen zeitlich richtig einordnen

Die Reform schafft einen klaren Planungshorizont. Wer grössere werterhaltende Arbeiten an Dach, Fassade, Fenstern, Haustechnik oder Innenausbau ohnehin beabsichtigt, sollte prüfen, ob eine Umsetzung vor 2029 technisch, finanziell und steuerlich sinnvoll ist. Dabei darf der Steuerabzug nie der einzige Entscheidungsgrund sein.

Sanierungen brauchen Vorlauf. Zustandsanalyse, GEAK Plus, Variantenvergleich, Fördergesuche, Finanzierung, Planung und Bewilligung können Monate beanspruchen. Fördergesuche müssen häufig vor Baubeginn eingereicht werden. Wer bis Ende 2028 steuerlich relevante Arbeiten abschliessen will, sollte deshalb deutlich früher starten.

Eine künstliche Vorverlegung kann unwirtschaftlich sein, wenn Bauteile noch eine lange Restlebensdauer haben oder eine Gesamtsanierung später bessere Synergien bietet. Richtig ist eine Lebenszyklusbetrachtung: technische Notwendigkeit, Energieverbrauch, Komfort, Fördermittel, Steuern und Immobilienwert gehören zusammen.

Hypothek und Amortisation neu denken

Mit dem Systemwechsel verliert die steuerliche Abzugsfähigkeit privater Schuldzinsen einen Teil ihrer bisherigen Bedeutung. Das spricht jedoch nicht automatisch für eine maximale Amortisation. Liquidität, Vorsorge, Renditealternativen, künftige Investitionen und die Tragbarkeit nach der Pensionierung bleiben entscheidend.

Eigentümer sollten ihre Hypothek nicht isoliert betrachten. Wer kurz vor 2029 eine Festhypothek mit langer Laufzeit abschliesst, bindet sich über den Systemwechsel hinaus. Wer eine SARON-Hypothek hält, bleibt flexibler, trägt aber Zinsänderungsrisiko. Eine sinnvolle Strategie kann Tranchen, direkte oder indirekte Amortisation und eine Investitionsreserve kombinieren.

Für Personen nahe der Pensionierung ist zusätzlich zu prüfen, ob die Bank die Tragbarkeit nach tieferem Erwerbseinkommen weiterhin bestätigt. Frühzeitige Planung schafft Optionen; eine kurzfristig erzwungene Amortisation kann dagegen Vermögen ungünstig binden.

Zweitliegenschaften und kantonale Unterschiede

Der Eigenmietwert entfällt auch bei selbst genutzten Zweitliegenschaften. Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt den Kantonen jedoch eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitwohnungen. Kantone mit vielen Ferienwohnungen können diese Möglichkeit nutzen, um Einnahmeausfälle teilweise zu kompensieren.

Damit bleibt die Standortfrage wichtig. Eigentümer von Ferienwohnungen sollten die kantonale Umsetzung beobachten und nicht nur die Bundessteuer betrachten. Auch mögliche kantonale Abzüge für energetische Investitionen können unterschiedlich ausgestaltet werden.

Bei gemischt genutzten oder zeitweise vermieteten Objekten ist eine saubere Abgrenzung besonders wichtig. Nutzung, Mietverträge und Kosten sollten nachvollziehbar dokumentiert sein; für die konkrete Steuerbehandlung gehört eine qualifizierte Steuerberatung beigezogen.

Fahrplan bis 2029

2026 ist das Jahr für Bestandsaufnahme und Szenarien: Steuerunterlagen, Hypotheken, Unterhaltshistorie und Gebäudezustand zusammenführen. 2027 sollten grössere Sanierungsvarianten, GEAK, Fördermittel und Finanzierung konkretisiert werden. 2028 dient der rechtzeitigen Umsetzung sinnvoll vorgezogener Arbeiten und der letzten Abstimmung der Finanzierungsstruktur.

Parallel lohnt sich eine jährliche Aktualisierung. Zinsen, kantonale Regeln, Baukosten und persönliche Ziele können sich verändern. Der Plan sollte deshalb belastbar, aber nicht starr sein.

OWNY strukturiert diese Fragen entlang von Immobilie, Finanzierung, Steuern, Projekt und Zeithorizont. Für verbindliche steuerliche Aussagen wird die zuständige Fachperson einbezogen.

Welche Unterlagen jetzt zusammengehören

Für die Planung sollten die letzten Steuerveranlagungen, Hypothekarverträge, Amortisationspläne und Belege über Investitionen zusammengeführt werden. Dazu kommen Gebäudeversicherungswerte, Renovationshistorie und ein realistischer Zustand der wichtigen Bauteile.

Diese Dokumentation erleichtert drei Entscheidungen gleichzeitig: Welche Arbeiten sind technisch fällig, welche Ausgaben wären im bisherigen System noch abzugsfähig und welche Liquidität wird nach 2029 benötigt? Ohne diesen Gesamtblick werden Steuer-, Finanzierungs- und Bauentscheide unnötig getrennt.

Bei Stockwerkeigentum sind Protokolle, Erneuerungsfonds und gemeinschaftliche Investitionspläne besonders wichtig. Einzelne Eigentümer können den Zeitpunkt einer Fassaden- oder Dachsanierung nicht allein bestimmen; Beschlüsse brauchen Vorbereitung und Mehrheiten.

Auch nach einer professionellen Modellrechnung bleibt die Zukunft unsicher. Sinnvoll ist deshalb ein Korridor mit Basis-, Belastungs- und Chancenfall. Er macht sichtbar, welche Massnahmen robust sind und wo später neu entschieden werden kann.

Häufige Fragen

Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz abgeschafft?

Die Reform tritt nach dem Entscheid des Bundesrats am 1. Januar 2029 in Kraft.

Kann ich Unterhaltskosten ab 2029 noch abziehen?

Bei selbst genutztem Wohneigentum entfällt der Unterhaltskostenabzug. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er bestehen.

Soll ich wegen der Reform meine Hypothek amortisieren?

Nicht pauschal. Steuerwirkung, Liquidität, Vorsorge, Investitionsbedarf und Tragbarkeit müssen gemeinsam gerechnet werden.

Was ändert sich bei Zweitliegenschaften?

Auch dort entfällt der Eigenmietwert. Kantone können jedoch eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitwohnungen einführen.

Weiterführende Immobilien-Insights

Die neue Eigenmietwert-Systematik beeinflusst Sanierungen, Finanzierung und den Einsatz von Vorsorgekapital. Diese Beiträge ergänzen die strategische Einordnung:

• Energetische Sanierung Schweiz: Förderung, GEAK und Immobilienwert
• SARON oder Festhypothek 2026: Welche Strategie passt?
• Pensionskasse für Wohneigentum: Vorbezug oder Verpfändung?