Lex Koller Schweiz 2026: Was die Verschärfung bedeuten würde

Die Lex Koller Schweiz steht 2026 erneut im politischen Fokus. Der Bundesrat hat am 15. April eine Vernehmlassung zu strengeren Regeln für den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland eröffnet. Betroffen wären unter anderem Hauptwohnungen von Drittstaatsangehörigen, Ferienimmobilien, vermietete Geschäftsobjekte sowie Beteiligungen an Wohnimmobiliengesellschaften und Immobilienfonds. Für Käufer, Verkäufer, Entwickler und Investoren ist entscheidend: Es handelt sich um eine Vorlage, nicht um bereits geltendes Recht.

Lex Koller Schweiz 2026: Wo die Reform steht

Die Lex Koller ist die gebräuchliche Bezeichnung für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG. Ihr Zweck besteht darin, den Erwerb von Schweizer Boden durch Personen im Ausland zu begrenzen. Ob ein Kauf bewilligungspflichtig ist, hängt nicht allein vom Pass ab. Wohnsitz, Aufenthaltsstatus, tatsächliche Beherrschung einer Gesellschaft, Nutzungszweck und Art des Grundstücks können ebenfalls entscheidend sein.

Der Bundesrat eröffnete die Vernehmlassung am 15. April 2026; sie dauerte bis 15. Juli 2026. Als Nächstes werden die Stellungnahmen ausgewertet. Danach kann der Bundesrat eine Botschaft ans Parlament verabschieden, die Vorlage anpassen oder auf einzelne Punkte verzichten. Erst nach parlamentarischer Beratung, allfälliger Referendumsfrist und Inkraftsetzung würden neue Regeln gelten.

Die Unterscheidung zwischen Vorschlag und geltendem Recht ist für Transaktionen zentral. Reservierungsvereinbarungen, Kaufverträge und Investitionsentscheide dürfen nicht so formuliert werden, als wäre der Vorentwurf bereits verbindlich. Gleichzeitig wäre es unvorsichtig, bei länger laufenden Projekten mögliche Änderungen vollständig auszublenden.

Die wichtigsten vorgeschlagenen Änderungen im Überblick

• Hauptwohnungen: Drittstaatsangehörige sollen für den Erwerb neu eine Bewilligung benötigen.
• Wegzug: Wird die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnung genutzt, soll grundsätzlich eine Wiederveräusserungspflicht innerhalb von zwei Jahren gelten.
• Geschäftsimmobilien: Der Erwerb für den eigenen Betrieb soll weiterhin möglich bleiben; reine Kapitalanlagen durch Vermietung oder Verpachtung sollen stärker eingeschränkt werden.
• Ferienwohnungen: Die kantonalen Kontingente sollen reduziert und Übertragungen zwischen Personen im Ausland wieder angerechnet werden.
• Indirekte Anlagen: Bestimmte Anteile an börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften, Immobilienfonds und Immobilien-SICAV sollen erfasst werden.
• Hotelpersonal: Kantone sollen unter definierten Voraussetzungen Ausnahmen für Personalwohnungen von Hotelbetrieben vorsehen können.

Hauptwohnung von Drittstaatsangehörigen: Bewilligung und Verkaufspflicht

Nach dem Vorentwurf sollen Angehörige von Staaten ausserhalb der EU und EFTA beim Erwerb einer Hauptwohnung wieder eine Bewilligung einholen müssen. Die Bewilligung wäre mit der tatsächlichen Nutzung als Hauptwohnung verbunden. Wird der Wohnsitz aufgegeben, soll die Immobilie grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren veräussert werden.

Für Käufer bedeutet das mehr als eine zusätzliche Formalität. Aufenthaltsstatus, Finanzierung, voraussichtliche Aufenthaltsdauer und Exit-Szenario würden enger zusammengehören. Wer für eine internationale Tätigkeit in die Schweiz zieht, sollte bereits vor einer Reservation prüfen, ob Person, Objekt und geplante Nutzung bewilligungsrechtlich zusammenpassen. Ein späterer Wegzug kann zeitlichen Verkaufsdruck erzeugen und damit Preis, Vermarktungsstrategie sowie Steuerfolgen beeinflussen.

Auch Verkäufer und Makler wären gefordert. Eine unklare Erwerbsberechtigung kann Beurkundung und Eigentumsübertragung verzögern. Bei Neubauprojekten sind Interessenten früh zu segmentieren, ohne unzulässige Zusicherungen zu machen. Bewilligungsfragen gehören vor Zahlungsplan und Übergabetermin, nicht erst kurz vor dem Grundbucheintrag.

Geschäftsimmobilien: eigener Betrieb oder reine Kapitalanlage?

Heute können Personen im Ausland Betriebsstätte-Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfrei erwerben. Der Bundesrat will die Grenze zwischen betrieblicher Nutzung und reiner Kapitalanlage wieder schärfer ziehen. Wird ein Grundstück für den eigenen Betrieb genutzt, soll der Erwerb weiterhin ohne Bewilligung und grundsätzlich unbegrenzt möglich sein. Der Kauf mit dem Ziel, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten, soll dagegen eingeschränkt werden.

In der Praxis ist die Abgrenzung nicht immer binär. Ein Unternehmen kann einen Teil selbst nutzen, Flächen an Dritte vermieten, spätere Erweiterungen planen oder betrieblich notwendige Wohnungen integrieren. Der erläuternde Bericht sieht für durch Wohnanteilsvorschriften vorgegebene Wohnungen bei Betriebsstätte-Grundstücken eine quantitative Grenze vor. Bei gemischten Projekten braucht es deshalb eine Flächen-, Nutzungs- und Beteiligungsanalyse.

Für Unternehmen sind zusätzlich indirekte Erwerbsstrukturen relevant. Die Lex Koller prüft nicht nur die im Grundbuch eingetragene Käuferin, sondern auch eine mögliche ausländische Beherrschung. Aktionärsvereinbarungen, Finanzierungen, Stimmrechte und wirtschaftliche Kontrolle müssen konsistent dokumentiert werden.

Ferienwohnungen und Tourismusregionen

Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland ist bereits heute kontingentiert und von kantonalen Bewilligungen abhängig. Die Vorlage will die jährlichen Kontingente reduzieren. Zudem soll jeder Erwerb durch eine Person im Ausland das Kontingent belasten, auch wenn die Ferienwohnung von einer anderen Person im Ausland übernommen wird.

Für Tourismusgemeinden ist die Wirkung vielschichtig. Weniger bewilligte Käufe können die Nachfrage in bestimmten Segmenten reduzieren. Gleichzeitig unterscheiden sich Gemeinden stark nach Zweitwohnungsanteil, Hotelangebot, Preisniveau, Baulandreserve und lokaler Nachfrage. Eine nationale Regeländerung führt deshalb nicht automatisch zu demselben Preiseffekt in Graubünden, im Wallis, im Tessin oder im Berner Oberland.

Eine gegenläufige Öffnung ist für Personalwohnungen von Hotels vorgesehen. Die Kantone sollen ausländisch beherrschten Hotelbetrieben unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb oder Bau solcher Wohnungen ermöglichen können. Damit adressiert die Vorlage den Personalmangel und die angespannte Wohnsituation in Tourismusgebieten.

Immobilienfonds und börsenkotierte Gesellschaften

Besonders weitreichend ist der Vorschlag für indirekte Immobilienanlagen. Personen im Ausland sollen bestimmte börsenkotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften sowie regelmässig gehandelte Anteile an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV nur noch erwerben können, wenn ein Bewilligungsgrund vorliegt. Weil solche Bewilligungsgründe eng sind, kann die Unterstellung wirtschaftlich einem weitgehenden Ausschluss gleichkommen.

Der genaue Anwendungsbereich ist für Fondsleitungen, Banken, Börsen, Depotstellen und Investoren entscheidend. Zu klären wären unter anderem Identifikation, Kontrolle, Übergangsrecht, Handelbarkeit und Auswirkungen auf bestehende Positionen. Die Vernehmlassung dient gerade dazu, Vollzug und Nebenwirkungen dieser Vorschläge zu prüfen.

Für Anleger gilt daher: Eine mögliche Rechtsänderung ist kein Grund für hektische Transaktionen. Relevant sind definitive Gesetzesfassung, Inkrafttreten und allfällige Übergangsbestimmungen. Wer betroffen sein könnte, sollte seine Struktur und Anlagepolitik dokumentieren und die politische Entwicklung verfolgen.

Mögliche Marktwirkungen: eine Einordnung, keine Prognose

Die Vorlage wird mit dem knappen Wohnraum in der Schweiz begründet. Ob strengere Erwerbsregeln die Wohnungsknappheit spürbar reduzieren, hängt jedoch davon ab, wie gross die betroffenen Käufergruppen in einzelnen Regionen und Segmenten sind. Angebot, Bautätigkeit, Bevölkerungsentwicklung, Zinsen, Raumplanung und lokale Bewilligungsverfahren wirken weiterhin gleichzeitig.

Unsere Einordnung: Am stärksten könnten spezialisierte Teilmärkte reagieren – etwa hochpreisige Zweitwohnungen, touristische Projekte mit internationaler Nachfrage oder Anlagevehikel mit ausländischer Anlegerbasis. Der breite Markt für selbst genutztes Wohneigentum dürfte stärker von Einkommen, Finanzierung, verfügbarer Substanz und Zinsumfeld bestimmt bleiben. Mehr Hintergründe liefert Wohnungsmarkt Schweiz 2026: Warum Wohnraum knapp bleibt.

Für Bewertungen ist deshalb keine pauschale Lex-Koller-Abwertung sinnvoll. Zu prüfen sind Objektart, Standort, bisherige Käuferstruktur, bewilligungsfähige Nachfrage und alternative Nutzung. Der Beitrag Immobilienpreise Schweiz 2026: Markt, Regionen und Chancen zeigt, warum Mikrolage und Objektqualität wichtiger sind als ein nationaler Durchschnitt.

Due-Diligence-Checkliste für grenzüberschreitende Immobilienkäufe

1. Person qualifizieren: Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Aufenthaltsstatus und tatsächliche wirtschaftliche Berechtigung klären.
2. Objekt einordnen: Hauptwohnung, Ferienwohnung, Betriebsstätte, Renditeobjekt oder gemischte Nutzung bestimmen.
3. Struktur offenlegen: Beteiligungen, Stimmrechte, Darlehen und Beherrschung der Käufergesellschaft dokumentieren.
4. Kantonale Praxis prüfen: Bewilligungsbehörde, Kontingent und lokale Voraussetzungen früh abklären.
5. Vertrag absichern: Bewilligungsvorbehalt, Fristen, Rückabwicklung und Kostenfolgen eindeutig regeln.
6. Finanzierung abstimmen: Bankfreigabe und Eigenmittel nicht losgelöst vom Bewilligungsprozess planen.
7. Exit mitdenken: Wegzug, Nutzungsänderung, Wiederverkauf und steuerliche Folgen als Szenarien abbilden.

Bei Anlageimmobilien kommt die wirtschaftliche Prüfung hinzu. Ertrag, Leerstand, Finanzierung und künftiger Investitionsbedarf müssen auch dann tragen, wenn sich der Käuferkreis verändert. Dazu passt der weiterführende Beitrag Anlageimmobilie Schweiz: Rendite, Cashflow und Risiken richtig rechnen.

Häufige Fragen zur Lex Koller 2026

Ist die Verschärfung der Lex Koller bereits in Kraft?

Nein. Der Bundesrat hat 2026 eine Vernehmlassungsvorlage eröffnet. Das weitere Gesetzgebungsverfahren und ein Inkrafttreten stehen noch aus. Bis dahin gilt das heutige BewG.

Sind EU- und EFTA-Angehörige gleich betroffen wie Drittstaatsangehörige?

Nein. Die vorgeschlagene neue Bewilligungspflicht für Hauptwohnungen richtet sich ausdrücklich an Drittstaatsangehörige. Die konkrete Erwerbsberechtigung hängt dennoch stets von Wohnsitz, Status, Objekt und Nutzung ab.

Dürfen ausländische Unternehmen weiterhin Betriebsimmobilien kaufen?

Der Erwerb zur Nutzung für den eigenen Betrieb soll weiterhin möglich bleiben. Reine Kapitalanlagen durch Vermietung oder Verpachtung von Geschäftsimmobilien sollen nach dem Vorentwurf stärker eingeschränkt werden.

Was sollten Verkäufer heute tun?

Die Erwerbsberechtigung potenzieller Käufer früh prüfen, Verträge mit klaren Bewilligungsvorbehalten strukturieren und bei langen Projektlaufzeiten mögliche Rechtsänderungen beobachten. Eine individuelle rechtliche Prüfung bleibt notwendig.

Weiterführende Immobilien-Insights

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